Usucapião é um termo originário do latim, usucapio: “adquirir pelo uso”, ou seja, é o modo de aquisição de propriedade com o passar do tempo, através da posse sobre um bem móvel ou imóvel em função de haver utilizado esse bem por um intervalo de tempo.
Usucapião Judicial
É um meio de aquisição de propriedade por meio da posse prolongada durante um determinado prazo, fixado em lei. Esse prazo é chamado de prescrição aquisitiva.
Como funciona o processo de Usucapião Judicial?
É uma ação declaratória, ou seja, ao final, se procedente, servirá para declarar o Requerente como proprietário do imóvel.
A ação deve ser proposta pelo possuidor do imóvel, que deverá individualizar a área que pretende usucapir, juntando a planta e memorial descritivo, indicar os vizinhos confrontantes da área, que deverão ser citados, além dos demais interessados, que serão citados por edital.
A sentença será registrada no registro de imóveis mediante mandado, encerrando o processo. Como não se trata de uma transmissão de bem, mas de uma aquisição originária, não se aplicam os impostos sobre transferência.
Para que possa ser feito a usucapião, deve-se observar alguns requisitos:
O bem deve ser suscetível de usucapião – não são suscetíveis de usucapião bens fora do comércio e bens públicos;
Deve haver a posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com “animus domini” – o Requerente deve ter a posse do imóvel com ânimo de dono, ou seja, como se fosse dono;
Cumprir o requisito de tempo mínimo – é previsto em lei e depende da espécie de usucapião, podendo ser de 2 a 15 anos, e deve ocorrer de forma contínua;
Agir de boa-fé e com justo título — somente no caso de Usucapião Ordinária. O justo título é o título hábil para transmitir domínio e posse, sem vícios que impeçam a transação; a boa-fé diz respeito ao desconhecimento do possuidor de qualquer causa que impossibilitaria a aquisição do bem.
Espécies
As espécies de usucapião estão previstas em lei sendo que, para todas as espécies, exige-se a posse justa (não violenta, clandestina ou precária), sem oposição e que o Requerente não possua a propriedade de nenhum outro imóvel.
| Espécie | Tempo mínimo |
Característica |
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Usucapião Ordinária |
10 anos ininterruptos (reduzido para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente e com a devida comprovação em registro público, posteriormente cancelado, e tiver realizado investimentos de interesse social e econômico). | Posse exercida de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com “animus domini”, com justo título (documento que comprove a propriedade) e boa-fé. |
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Usucapião Extraordinária |
15 anos ininterruptos (reduzido para 10 anos caso o possuidor utilize para moradia ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo). |
Posse exercida com “animus domini”, sem oposição. Não há necessidade de justo título e vale mesmo se o possuidor tiver conhecimento dos impedimentos para aquisição da propriedade. |
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Usucapião Especial Urbana Individual |
5 anos ininterruptos |
Área urbana de até 250 m², ocupada para moradia, sem interferência do suposto dono, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano. |
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Usucapião Especial Urbana Coletiva |
5 anos ininterruptos |
Áreas urbanas com mais de 250 m² ocupadas para moradia por população de baixa renda, sem oposição, quando não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que não sejam proprietários de outros imóveis. |
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Usucapião Familiar |
2 anos |
Aplicável aos casos em que o cônjuge abandonado permaneceu no lar do outro e busca o domínio integral do imóvel que era do casal, devendo ter havido domínio individual sem oposição por 2 anos |
Usucapião Extrajudicial
O processo extrajudicial de usucapião é feito diretamente no registro de imóveis competente, e passou a ser ao lado do processo de usucapião judicial uma forma possível de reconhecimento de aquisição originária de imóveis. Agilizando assim o processo de usucapião, antes realizado apenas judicialmente.
Como funciona a usucapião extrajudicial?
O artigo 1.071 do NCPC dispõe sobre a usucapião extrajudicial, determinando que o pedido pode ser apresentado no cartório de registro de imóveis da comarca em que está localizado o bem, sendo necessária a constituição de um advogado especialista para acompanhar o procedimento.
Para isso, devem ser apresentados os seguintes documentos:
- ata notarial lavrada pelo tabelião, confirmando o tempo de posse;
- planta assinada por profissional responsável;
- certidões negativas do imóvel;
- documentos para provar o justo título, comprovando a boa-fé.
O cartório intimará todos os vizinhos e a fazenda pública para se manifestar sobre o pedido, para verificar a ausência de fatos que impeçam a usucapião.
Caso concordem ou não se manifestem, o tabelião averbará a aquisição do bem na matrícula do imóvel ou procederá a abertura de nova matrícula, finalizando o processo. Desse modo, o possuidor passará a ser o legítimo dono da propriedade.
Quais a principal vantagem da usucapião extrajudicial?
O novo Código de Processo Civil agilizou o processo de usucapião. Antes apenas era possível judicialmente, o que acaba sendo mais demorado devido às formalidades da ação judicial. Devido à sobrecarga do Judiciário e a consequente demora das decisões judiciais, foi liberado a opção extrajudicial.
Com a possibilidade da usucapião extrajudicial, o qual pode ser feito em cartório, é possível adquirir a propriedade do bem com toda a segurança jurídica desse processo e de forma mais rápida.
Além de outras vantagens, como redução dos custos, diminuindo as custas judiciais. Desse modo, em menos tempo e com custos menores, o cidadão pode se tornar dono regular do imóvel que ocupa.
Diferença entre Usucapião Judicial e Extrajudicial?
Judicial envolve o poder judiciário… Extrajudicial quer dizer que a usucapião vai ser feita em cartório, sem utilizar o poder judiciário…
Por que Contratar um Engenheiro para este processo?
O Laudo Técnico para este processo pode ser feito por Engenheiro Civil ou Arquiteto. Sendo necessário a elaboração de um projeto “AS BUILT” (“como construído”) com Memorial Descritivo. Tudo acompanhado por uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do CREA ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do CAU. Qualquer engenheiro civil pode executar essa solicitação, o mesmo poderá tirar suas dúvidas, cada um tem sua forma de solução.
Qual a diferença entre os tipos de Usucapião?
Extrajudicial:
Quando você ingressa diretamente no cartório de registro de imóveis. Porém essa lei tem uns dois anos mais ou menos e não está sendo muito funcional no Brasil, porque deu autonomia para o Tabelião fazer o papel do juiz. Sendo assim, é pedido muito mais coisas e é muito mais rigoroso. A vantagem é que costuma-se sair em 7 meses.
Judicial:
A Judicial costuma-se levar de 3 a 5 anos e é onde 99% dos casos estão.
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